Association Flainoise

2014-10-06 - Fiches Signalétiques des copropriétés

vendredi 2 janvier 2015 par Michel Morel, Regis_Lardennois
  Sommaire  

mis à jour le 14 octobre 2014

Le but de ce document est de mettre en commun des informations très générales sur les copropriétés, permettant de se comparer et de chercher des améliorations du fonctionnement.

La comparaison des situations des copropriétés est une source d’information très riche pour les responsables. Nous espérons que d’autres copropriétés fourniront les informations correspondantes.

Ce document est évolutif.

 ARCHE

Item Valeur Commentaire / Explication
SHON 3580 m2 calculé à partir des EC, sur la base de 14 m2/EC
EC (Equivalents Consommateurs) 256 EC
Nombre de lots habitables 75

 IRIS

Chiffres basés sur l’exercice 2013.

Item Valeur Commentaire / Explication
SHON 2422 m2 .
Nombre de lots habitables 60 40,37 m2/lot
EC (Equivalents Consommateurs) environ 173 (1 EC pour 14 m2)
Coût Eau 18 928 €
Coût Electricité des communs 14 596 €. pour 50 670 kWh soit 0,29 €/kWh.
Assurance des communs 1 999 €
Cotisation-Dons 60 €
Contrat de nettoyage des communs 9 525 €
Entretien installation électrique. 1 507 €
Entretien et réparation. 724 €
Entretien chauffage 3 642 €
Syndic de copropriété 6 655 €
Courriers - frais d’envoi 702 €
Frais de gestion 700 €
Frais bancaires 25 €
TOTAL DES CHARGES 59 062 € soit 980 € / lot ou 23 € / m2

Note sur l’électricité
On notera le prix élevé du kWh d’électricité, de 0,29 € / kWh, qui s’explique par plusieurs éléments :

  • Puissance souscrite de 204 kW (Utilisation Moyenne) alors que la consommation maximale indiquée par le compteur est de 164 kW. Les contrats « Utilisation Moyenne » sont de véritables pièges... pour l’utilisation dans les copropriétés avec chauffage de base car ils autorisent une forte consommation en Heure Pleine.
  • La puissance souscrite en heures pleines (été et hiver) est la puissance maximale, ce qui est payé très cher sur l’abonnement (750 à 800€/mois),
  • la consommation est très faible pour un immeuble de cette taille, entre 20 000 et 50 000 kWh/an. Cela peut s’expliquer par une bonne isolation, une bonne exposition au soleil, et un réglage assez bas.

Sur 2014, avec un hiver très clément et une panne de régulation, la consommation est de 28 800 kWh pour un prix TTC de 13 025 € soit un prix / kWh de 0,45 €.

J’ai un modèle de coût EDF. Pour l’instant il ne donne que les coûts HTT (Hors Toutes Taxes), et j’obtiens les résultats suivants avec la consommation IRIS par tranche horaire :

  • abonnement IRIS actuel Utilisation Moyenne 9 076 € HTT
  • abonnement Utilisation Longue / pas de chauffage en Heures Pleines Hiver) : 5 766 € HTT (5 330 € HTT en abaissant la puissance souscrite à 180 kW).

Le montant total des taxes est de l’ordre de 40% mais différent sur les abonnements et la consommation, j’espère ajouter cela au modèle mais c’est mal documenté.

Conclusion
Par rapport à Pollux et Sirius, le coût total / lot ou par m2 est réduit, mais pour les charges récurrentes il faudrait ajouter les espaces verts et l’entretien des boiseries extérieures, mais les charges sont réellement faibles.

 POLLUX

Chiffres basés sur l’exercice avril 2013 / mars 2014, et les comptes produits à l’assemblée générale.

Item Valeur Commentaire / Explication
SHON 1440 m2 calculé à partir des EC sur la base de 14m3 par EC.
Nombre de lots habitables 32 soit 42m2 / lot en moyenne.
EC (Equivalents Consommateurs) 103 Le nombre d’EC est une base de la facturation de l’eau et de la TV (1 EC pour 14 m2)
Coût Eau 10 200 € pour 400 m3 soit 13 m3/lot. Immeuble faiblement occupé.
Coût Electricité des communs 9 300 €. (290€ /lot) pour 68 400 kWh soit 0,136 €/kWh. Chauffage de base : min. 8°C hors saison et 12°C en saison. Changement de réglage dès qu’il y a de l’ensoleillement en février ou mars, pour éviter de trop chauffer, et arrêt chauffage au 1er avril si la météo le permet. Un surcoût de 1200€ suite à changement de compteur, qui a été remboursés ultérieurement n’est pas compté.
Contrat d’entretien chauffage-VMC 1 569 € Dont 230 € pour ajout d’un contacteur suite à changement de compteur EDF. Petites interventions par les membres du Conseil Syndical, comme le réenclenchement des disjoncteurs des parties communes (1 à 2 fois / an), ou mise en route/arrêt chauffage collectif.
Contrat de nettoyage des communs 6 943 €
Entretien des boiseries externes 1 839 € Peinture. Entretien ordinaire.
Assurance 1 620 €
Abonnement TV 1 188 €
Syndic de copropriété 3 460 €
Papeterie - Courriers 950 €
Divers 946 € tonte herbe, extincteurs, pot de peinture
Repas suite AG 700 €
GROS ENTRETIEN
Eclairage LED entrée de l’immeuble 1 078 €
Remplacement tole en bas de bardage 2 340 €
Nouvelle porte entrée 2 732 € financé par les provisions pour travaux
Réfection béton balcons et pose gouttières sous balcons. 2 676 € financé par les provisions pour travaux.
TOTAL DES CHARGES 47 548 € 1 486 € / lot ou 33 € / m2
TOTAL DES CHARGES hors gros entretien 38 722 € 1 210 € / lot ou 27 € / m2

On notera le poids des gros travaux d’entretien, qui sera encore bien plus élevé pour l’exercice en cours.

Le budget présenté ci-dessus ne comprend pas la provision pour travaux appelée chaque année pour un montant de 6 000 €, mais les travaux financés sur cette provision sont intégrés dans le tableau ci-dessus.

Le coût de peinture des boiseries extérieures correspond aux dépenses durant l’exercice considéré, qui ont été faibles. Ce poste sera réévalué pour avoir une moyenne sur plusieurs exercices, probablement entre 3500 et 4000 € (4900 € pour l’exercice suivant).

 SIRIUS

Item Valeur Commentaire / Explication
SHON 2 214 m2
Nombre de lots habitables 60 soit 36,9 m2/lot en moyenne
EC (Equivalents Consommateurs) 157 (1 EC pour 14 m2) Le nombre d’EC est une base de la facturation de l’eau
Coût Eau 17 275 € pour 1 666 m3 soit 28 m3 / lot
Coût Electricité des communs 14 524 € pour 65 858 kWh soit 0,22 €/kWh.
Entretien des communs 9 241 €
Entretien du chauffage par électricien 3 611 €
Assurance 2 346 €
Abonnement Câble 2 088 €
Entretien Espaces Verts 222 €
Entretien boiseries bâtiment extérieures 4 200 € valeur moyenne avec 8 400 € tous les 2 ans
Syndic de copropriété 7 380 € y compris courriers et recommandés
TOTAL DES CHARGES 61 487 € soit 1 024 € par lot ou 27,77 € / m2

Budget de copropriété hors travaux exceptionnels.

Commentaire de R.Lardennois. Le coût de 0,22 € / kWh par kWh est très élevé. Une consommation majoritairement en heure pleine, avec peu de chauffage en heure creuse n’explique pas ce prix et je pense qu’il y a un problème de contrat.

Information sur le contrat : la souscription (180 kW Utilisation Moyenne) est la même en heures creuses et heures pleines, et après en avoir fait l’expérience récemment, c’est le coup de fusil sur l’abonnement. L’impact est probablement de l’ordre de 3000 € / an.
Nota : il faut laisser dans les heures creuses été la possibilité de chauffer car les conditions été vont jusqu’à fin octobre et il fait souvent froid en octobre.

Glossaire

SHON Surface Hors d’Oeuvre Nette Pour un immeuble en copropriété, exclut les surfaces techniques et de circulation
EC Equivalent Consommateur base de la facturation de l’abonnement de l’eau, peut être vu sur les factures d’eau. 1 EC pour 14 m2.

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